Professional
New member
Salgın önlemlerinin gevşetilmesi, üniversitelerde yüz yüze eğitimin başlamasıyla bir arada hem konut sorunu tıpkı vakitte yüksek kiralar gündemdeki yerini koruyor. Öte yandan konut sahiplerinin kimileri ise daha fazla gelir elde etmek için kiracılarını çıkarmanın yollarına bakıyor. Hukukçular kiralar ve pandemi önlemleri kapsamında kapalı olan iş yerleri hakkında ikazlarda bulundu.
Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Devlet otoritesinin yasağı ile kapanan yerler için kiracı –yasak devrine ilişkin- kirayı ödemekten kurtulur. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmesini talep edemez” dedi.
‘KANUN KOYUCU, MUKAVELE SERBESTİSİNİ KİRACIYI KORUMAK İÇİN SINIRLANDIRMIŞTIR’
Kelamlarına kanun koyucunun konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıyı korumak tarafında bir tercihi olduğunu hatırlatarak başlayan Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Kural olarak mukavelelerde kontrat hürü temeldir. Bunun manası, kanun tarafınca sınırlama getirilmemiş ise, tarafların mutabakatla her türlü mukaveleyi, istek ettikleri içerikte yapabilecekleridir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise, kanunun emredici kuralları ile getirdiği sınırlamalardan bir tanesi de kira artışında 12 aylık TÜFE ortalamasının hudut olarak getirilmesidir. Burada kanun koyucu, kontrat serbestisini kiracıyı muhafaza emeliyle sınırlamıştır. meğer, yasal sınırlamaların bulunmadığı hallerde, bu biçimde bir sınırlama kelam konusu olmayacaktır. Kanuna nazaran, birinci beş yıl için kira bedellerinin artışında 12 aylık TÜFE ortalaması üst hudut teşkil edecek; ondan sonrasında ise -beş yıldan uzun süren kira mukavelelerinde ise- mukavelenin tarafları hakkaniyet, değişen rayiçler ve TÜFE oranlarına göre bir belirlemenin yapılmasını talep edebileceklerdir. Bu “belirleme” aslında bir cins uyarlamadır. Buna göre, kiraya veren yahut kiracı, beş yıldan uzun süren kira mukavelelerinde kira bedelini bir daha belirlemek (uyarlamak) için dava açabilecektir. Başka bir deyişle, beş yıldan uzun süren konut ve çatılı işyeri kiralarında, TÜFE sonu üst hudut olmayacak, rayiç bedel ve hakkaniyet gerektirdiği takdirde bu sonun üzerinde bir kira bedeli belirlenebilecektir. Birden fazla kiracı, kira münasebeti bittiğinde mesela anahtarının teslimini yapmıyor. Teslim hukuksal bir süreç olduğu için, birfazlaca türel süreç üzere yazılı kanıtla ispat edilmelidir. Kira kontratının başında ve sonunda, kiralananın teslim alındığını ve teslim edildiğini belgelendirmek, muhtemel ihtilafları önlemek açısından önemlidir” dedi.
Öte yandan, beş yıllık kira mühleti dolduktan daha sonra 344. unsurun 3. fıkrasına göre belirlenen kriterlerin uygulandığını ve hakim tarafınca bir daha bir kira bedeli belirlendiğini söz eden Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla ise, bahisle ilgili şunları söylemiş oldu:
“Örneğin; beş yıl dolduktan daha sonra kirayı veren, kira bedelinin bir daha belirlenmesi emeliyle dava açtı. Ortadan da bir buçuk sene daha geçti fakat dava sonuçlanmadan kiracı tahliye etti. İşte burada rayiş dikkate alınıyor. Buna eski kiracı indirimi de denilebilir. Enflasyon oranı üzere datalar dikkate alınarak kira bedelinde birçok vakit yeni kira bedelini belirleme kelam konusu oluyor. ötürüsıyla o bir buçuk yıllık periyodu mahkemenin belirleyeceği meblağ üzerinden kiracının ödemesi gerekiyor” dedi.
KİRACI NELERDEN SORUMLU?
Kira bedellerinin ödenmesi ile ilgili konuşan Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, bilhassa kira bedeli ve kontratın sona erme sebepleri bakımından kayırılmıştır. Kontrat tarafları içindeki menfaat istikrarı, şuurlu olarak kiracı lehine tesis edilmiştir. Sona erme sebepleri bakımından korunması, kiracının kontrattan doğan borçlarını ifa etmesine bağlıdır. Buna karşılık kiracı, kira bedelinin sembolik bir kısmını ödemese dahi, kiraya veren bedelin eksik ödendiği teziyle kira kontratını bitmiş oldurebilir. Kira kontratının en sıradan bitmiş oldurme biçimi kira bedelini ödememeye dayanır. Bir lira dahi eksik olsa tablo birebirdir zira kira bedeli tam olarak ifa edilmemiştir. Uygulamada da kontratın sona ereceğine karar veriliyor. Kira mukavelesinin sona ermesinin kararı olarak kiracı kiralananın tahliye etmeli ve kiraya verene geri vermelidir. Bir noktayı daha burada ek etmek lazım. Kiracı, kararlaştırılmışsa, kira bedeli dışında masrafları de ödemek zorunda. Onları ödemediği takdirde bir daha temerrüde düşebilir. Nedir kelamı edilen yan masraflar, örneğin tipik olarak sitelerde, apartmanlarda ödenmesi gereken aidatlar bu kapsamda sayılabilir. Bunları da ödemek gerekir” teklifinde bulundu.
Kiracıların muhtemel erken tahliyesi ile ilgili konuşan Doç. Dr. Seda Öktem Çevik ise, Türk Borçlar Kanunu’nda bu mevzuda bir düzenlemenin bulunduğunu belirtti. Öktem Çevik, “Türk Borçlar Kanunu m. 325 yeterince, kiracının mukavele müddetine yahut fesih periyoduna uymaksızın kiralananı geri vermesi halinde kira kontratından doğan borçları, kiralananın emsal şartlarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Burada somut uyuşmazlık bakımından kiralananın ne kadar müddette bir daha kiraya verileceği hususu mahkemece tespit edilir. Lakin kiracının bu mühletin geçmesindilk evvel kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira bağını devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira kontratından doğan borçları sona erer” dedi.
‘PANDEMİ PERİYODUNDA DEVLET TARAFINDAN KAPATILAN YERLER İÇİN KİRA TALEP EDİLEMEZ’
Son olarak pandemi ile ilgili kira hukuku özelinde de hukuksal tahlil teklifleri paylaşan Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Pandemi kimi kira kontratlarını hasta etti. Birtakım kira mukavelelerine ise bulaşmadı. Kontratın akıbetini belirlerken, mukavelenin taraflarının ne kadar ve ne istikamette etkilendiğini anlamamız lazım. örneğin, salgının gölgesi altında yaşarken kimi marketlerin epeyce daha fazla kârlar ettiğini gördük. ötürüsıyla o marketlerin salgından ve yasaklardan makûs etkilendiğini ileri sürmesi mümkün değildir. Buna rağmen, kimi iş yerlerinin, alışveriş merkezlerindeki kimi mağazaların ve restoranların da kapandığını gördük. Kapanma sonucunı devlet veriyor. ötürüsıyla bunda ne kiraya verenin ne de kiracının kusuru var. Her iki taraf için de kaçınılmaz bir niçinle başa gelen bir olay kelam konusudur. İki tarafın da bunda kusuru olmasa da artık o kontratın ifa edilmesi devlet otoritesinin getirdiği yasak sebebiyle imkânsız hale gelmiştir. Çünkü, kiralananı kiracının kullanmasına bırakmak kiraya verenin temel borcudur. Kiraya veren, kiralananı kullanıma bırakmakla yükümlü bulunmasına karşın, devlet yasaklamaları niçiniyle artık bu borcunu yerine getirmesi mümkün olmuyor. Kiracı ise, kiralananı kullanmak, işletmek, iş yerini çalıştırmak istiyor ancak yapamıyor. Buna hukukta imkânsızlık diyoruz. Bu ihtimalde, zorlayıcı niçinin yarattığı bir imkânsızlıkla karşılaşıyoruz. Tabi burada öğretide kimi tartışmalar var olsa da şu nihaidir: yani o devir için o mukaveleden kiracı faydalanamadı ve bunda hiç kimsenin kusuru yok. bu vakitte bir imkânsızlık yaşandı. ötürüsıyla, sadece o periyoda has olarak karşılıklı borçlar sona ermiştir. O devirde devlet otoritesinin yasağı ile kapanan yerler için kiracı –yasak periyoduna ilişkin- kirayı ödemekten kurtulur. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmesini talep edemez. Devlet otoritesiyle kapanma imkânsızlığa yol açtığı için bu sonuç bizatihi meydana gelir. Yasaklar bittiğinde ise, mukavele bir daha uygulamaya döner. Lakin, yasak kapsamında olmayan yerlerin kirasında imkânsızlık kararları uygulanmaz. Kuralları oluşmuş ise, çok ifa kuvvetliğüne dayalı olarak uyarlama talep edilebilir” tabirlerini kullan
Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Devlet otoritesinin yasağı ile kapanan yerler için kiracı –yasak devrine ilişkin- kirayı ödemekten kurtulur. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmesini talep edemez” dedi.
‘KANUN KOYUCU, MUKAVELE SERBESTİSİNİ KİRACIYI KORUMAK İÇİN SINIRLANDIRMIŞTIR’
Kelamlarına kanun koyucunun konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıyı korumak tarafında bir tercihi olduğunu hatırlatarak başlayan Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Kural olarak mukavelelerde kontrat hürü temeldir. Bunun manası, kanun tarafınca sınırlama getirilmemiş ise, tarafların mutabakatla her türlü mukaveleyi, istek ettikleri içerikte yapabilecekleridir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise, kanunun emredici kuralları ile getirdiği sınırlamalardan bir tanesi de kira artışında 12 aylık TÜFE ortalamasının hudut olarak getirilmesidir. Burada kanun koyucu, kontrat serbestisini kiracıyı muhafaza emeliyle sınırlamıştır. meğer, yasal sınırlamaların bulunmadığı hallerde, bu biçimde bir sınırlama kelam konusu olmayacaktır. Kanuna nazaran, birinci beş yıl için kira bedellerinin artışında 12 aylık TÜFE ortalaması üst hudut teşkil edecek; ondan sonrasında ise -beş yıldan uzun süren kira mukavelelerinde ise- mukavelenin tarafları hakkaniyet, değişen rayiçler ve TÜFE oranlarına göre bir belirlemenin yapılmasını talep edebileceklerdir. Bu “belirleme” aslında bir cins uyarlamadır. Buna göre, kiraya veren yahut kiracı, beş yıldan uzun süren kira mukavelelerinde kira bedelini bir daha belirlemek (uyarlamak) için dava açabilecektir. Başka bir deyişle, beş yıldan uzun süren konut ve çatılı işyeri kiralarında, TÜFE sonu üst hudut olmayacak, rayiç bedel ve hakkaniyet gerektirdiği takdirde bu sonun üzerinde bir kira bedeli belirlenebilecektir. Birden fazla kiracı, kira münasebeti bittiğinde mesela anahtarının teslimini yapmıyor. Teslim hukuksal bir süreç olduğu için, birfazlaca türel süreç üzere yazılı kanıtla ispat edilmelidir. Kira kontratının başında ve sonunda, kiralananın teslim alındığını ve teslim edildiğini belgelendirmek, muhtemel ihtilafları önlemek açısından önemlidir” dedi.
Öte yandan, beş yıllık kira mühleti dolduktan daha sonra 344. unsurun 3. fıkrasına göre belirlenen kriterlerin uygulandığını ve hakim tarafınca bir daha bir kira bedeli belirlendiğini söz eden Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla ise, bahisle ilgili şunları söylemiş oldu:
“Örneğin; beş yıl dolduktan daha sonra kirayı veren, kira bedelinin bir daha belirlenmesi emeliyle dava açtı. Ortadan da bir buçuk sene daha geçti fakat dava sonuçlanmadan kiracı tahliye etti. İşte burada rayiş dikkate alınıyor. Buna eski kiracı indirimi de denilebilir. Enflasyon oranı üzere datalar dikkate alınarak kira bedelinde birçok vakit yeni kira bedelini belirleme kelam konusu oluyor. ötürüsıyla o bir buçuk yıllık periyodu mahkemenin belirleyeceği meblağ üzerinden kiracının ödemesi gerekiyor” dedi.
KİRACI NELERDEN SORUMLU?
Kira bedellerinin ödenmesi ile ilgili konuşan Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, bilhassa kira bedeli ve kontratın sona erme sebepleri bakımından kayırılmıştır. Kontrat tarafları içindeki menfaat istikrarı, şuurlu olarak kiracı lehine tesis edilmiştir. Sona erme sebepleri bakımından korunması, kiracının kontrattan doğan borçlarını ifa etmesine bağlıdır. Buna karşılık kiracı, kira bedelinin sembolik bir kısmını ödemese dahi, kiraya veren bedelin eksik ödendiği teziyle kira kontratını bitmiş oldurebilir. Kira kontratının en sıradan bitmiş oldurme biçimi kira bedelini ödememeye dayanır. Bir lira dahi eksik olsa tablo birebirdir zira kira bedeli tam olarak ifa edilmemiştir. Uygulamada da kontratın sona ereceğine karar veriliyor. Kira mukavelesinin sona ermesinin kararı olarak kiracı kiralananın tahliye etmeli ve kiraya verene geri vermelidir. Bir noktayı daha burada ek etmek lazım. Kiracı, kararlaştırılmışsa, kira bedeli dışında masrafları de ödemek zorunda. Onları ödemediği takdirde bir daha temerrüde düşebilir. Nedir kelamı edilen yan masraflar, örneğin tipik olarak sitelerde, apartmanlarda ödenmesi gereken aidatlar bu kapsamda sayılabilir. Bunları da ödemek gerekir” teklifinde bulundu.
Kiracıların muhtemel erken tahliyesi ile ilgili konuşan Doç. Dr. Seda Öktem Çevik ise, Türk Borçlar Kanunu’nda bu mevzuda bir düzenlemenin bulunduğunu belirtti. Öktem Çevik, “Türk Borçlar Kanunu m. 325 yeterince, kiracının mukavele müddetine yahut fesih periyoduna uymaksızın kiralananı geri vermesi halinde kira kontratından doğan borçları, kiralananın emsal şartlarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Burada somut uyuşmazlık bakımından kiralananın ne kadar müddette bir daha kiraya verileceği hususu mahkemece tespit edilir. Lakin kiracının bu mühletin geçmesindilk evvel kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira bağını devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira kontratından doğan borçları sona erer” dedi.
‘PANDEMİ PERİYODUNDA DEVLET TARAFINDAN KAPATILAN YERLER İÇİN KİRA TALEP EDİLEMEZ’
Son olarak pandemi ile ilgili kira hukuku özelinde de hukuksal tahlil teklifleri paylaşan Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Pandemi kimi kira kontratlarını hasta etti. Birtakım kira mukavelelerine ise bulaşmadı. Kontratın akıbetini belirlerken, mukavelenin taraflarının ne kadar ve ne istikamette etkilendiğini anlamamız lazım. örneğin, salgının gölgesi altında yaşarken kimi marketlerin epeyce daha fazla kârlar ettiğini gördük. ötürüsıyla o marketlerin salgından ve yasaklardan makûs etkilendiğini ileri sürmesi mümkün değildir. Buna rağmen, kimi iş yerlerinin, alışveriş merkezlerindeki kimi mağazaların ve restoranların da kapandığını gördük. Kapanma sonucunı devlet veriyor. ötürüsıyla bunda ne kiraya verenin ne de kiracının kusuru var. Her iki taraf için de kaçınılmaz bir niçinle başa gelen bir olay kelam konusudur. İki tarafın da bunda kusuru olmasa da artık o kontratın ifa edilmesi devlet otoritesinin getirdiği yasak sebebiyle imkânsız hale gelmiştir. Çünkü, kiralananı kiracının kullanmasına bırakmak kiraya verenin temel borcudur. Kiraya veren, kiralananı kullanıma bırakmakla yükümlü bulunmasına karşın, devlet yasaklamaları niçiniyle artık bu borcunu yerine getirmesi mümkün olmuyor. Kiracı ise, kiralananı kullanmak, işletmek, iş yerini çalıştırmak istiyor ancak yapamıyor. Buna hukukta imkânsızlık diyoruz. Bu ihtimalde, zorlayıcı niçinin yarattığı bir imkânsızlıkla karşılaşıyoruz. Tabi burada öğretide kimi tartışmalar var olsa da şu nihaidir: yani o devir için o mukaveleden kiracı faydalanamadı ve bunda hiç kimsenin kusuru yok. bu vakitte bir imkânsızlık yaşandı. ötürüsıyla, sadece o periyoda has olarak karşılıklı borçlar sona ermiştir. O devirde devlet otoritesinin yasağı ile kapanan yerler için kiracı –yasak periyoduna ilişkin- kirayı ödemekten kurtulur. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmesini talep edemez. Devlet otoritesiyle kapanma imkânsızlığa yol açtığı için bu sonuç bizatihi meydana gelir. Yasaklar bittiğinde ise, mukavele bir daha uygulamaya döner. Lakin, yasak kapsamında olmayan yerlerin kirasında imkânsızlık kararları uygulanmaz. Kuralları oluşmuş ise, çok ifa kuvvetliğüne dayalı olarak uyarlama talep edilebilir” tabirlerini kullan