Ethereum
New member
Başta İstanbul olmak üzere birfazlaca vilayette kiralık mesken bulmak sıkıntı; olan da cep yakıyor. Kimi ilçelerde yüzde 300’e yaklaşan kira artışları yeni mesken arayanları kara kara düşündürürken birtakım mülk sahipleri işi fırsata çeviriyor. Kiracılarını tahliye etmek ya da kirayı yükseltmek isteyenlerin türel yollara başvurduğunu belirten avukatlar davalardaki artışa dikkat çekiyor.
İKİ SEÇENEK VAR
Hürriyet gazetesinden Gülistan Alagöz’ün haberine göre, kiralık meskene ağır talep olan bugünlerde konut sahipleri iki seçeneği kıymetlendiriyor. Birincisi; kiranın bölge ortalamasının altında kaldığını düşünenler şayet kiralama üzerinden 5 yıl geçtiyse ‘kira tespit davası’ açıp artırım talep ediyor. Mesken sahibi lehine ikinci seçenek ise; kira mukavelelerinde 10 yıllık mukavele uzama mühleti dolanlar için tahliye talep ediliyor. Pekala yasalar ne diyor? Kanuna bakılırsa kira kontratları aksi bir süreç yapılmadıkça her yıl yenileniyor. Lakin kiraya veren 10 yıllık uzama müddetinin bitiminden daha sonra ‘herhangi bir münasebet göstermek zorunda olmadan’ kiracıyı tahliye edebiliyor. Yalnızca uzama müddetinin bitiminden en az 3 ay evvel kiracıya yazılı olarak fesih bildirimi yapmak zorunda.
Konut kiraları artırımları Türkiye İstatistik Kurumu tarafınca açıklanan 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi’ne (TÜFE) nazaran belirleniyor. Mülk sahibi yasal olarak bu oranın üzerinde artırım yapamıyor. Lakin 5 yıl sonunda kira tespit davası açabiliyor. Kira tespit davalarında mülk sahibi ‘kiracım bölge ortalamasının epeyce altında kira ödüyor, bunu düzeltelim’ diyor. Bu durumda kira, emsal kira bedellerine bakılırsa bir daha belirleniyor.
HAKKANİYET İNDİRİMİ
Hem tahliye birebir vakitte kira tespit davalarına ağır talep olduğunu belirten Avukat Hikmet Güngör, “Tahliye için 10 yıllık uzama müddetinin bitiminden en az 3 ay evvelinde ihtar çekilmesi koşul. Kira tespit davalarında da hakim eski kiracının hakkını gözetiyor. Örneğin vatandaş 3 bin kira ödüyor lakin bölge ortalaması 10 bin lira. Çabucak kira 10 bin liraya çıkmıyor. Hakim, eski kiracıya ‘hakkaniyet indirimi’ yapıyor ve yeni kiraya karar veriyor” dedi.
10 yıl koşulu haricinde kirasını ödeyenlerin keyfi niçinlerle tahliye edilemeyeceğini belirten Güngör, “Ev sahibi kendisinin ya da bakmak zorunda olduğu bireylerin muhtaçlığı var ise tahliye isteyebilir. Gereksinim niçiniyle tahliyede konutu 3 yıl diğerine kiraya veremez” dedi.
KİRALAR niye ARTTI?
Konut üretimi yavaşlayınca arz sorunu ortaya çıktı.
Artan konut kredi faizi niçiniyle orta gelirli vatandaş mesken alımından uzaklaştı, kiraya yöneldi.
Kısıtlamaların gevşetilmesi ile ertelenen düğünler yapılınca kiralık meskene talep arttı.
Hem bu yıl üniversiteyi kazanan, birebir vakitte pandemi niçiniyle meskenini kapatan öğrenciler mesken arayışına girdi.
Kimi bölgelerde kentsel dönüşüm niçiniyle konutunu tahliye eden vatandaş kiralık konuta geçti.
Yabancılar ve göçmenlerden gelen konut talebi de birtakım ilçelerde tesirli oldu.
‘OĞLUM GELECEK’ MAZERETİ TUTMADI
Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz, birinci sefer bu kadar ağır tahliye ve kira tespit davaları ile karşılaştığına dikkat çekti. Av. Kiraz, “Mal sahipleri evvel ‘kızım, oğlum gelecek konuttan çıkın’ yolunu denedi. Ya da yasal oranın haricinde artırımlar istedi. Lakin kiracı haklarını bilince bunlar işe yaramadı. Artık gelinen noktada iki seçenek bedellendiriliyor. Bunlardan birincisi kira tespit davası. 5 yıl bittikten daha sonra açılabilen kira tespit davalarının bitme mühletinin 2-2.5 yıl olduğu bilinmeli. Mülk sahibi dava sonunda bölge rayiçlerinin motamot geçerli olacağını düşünmemeli. Hakim bölge rayiçlerine bakar lakin kiracı 10 yıllıktan az ise yüzde 10, 10 yıldan fazla ise yüzde 20 hakkaniyet indirimi yapabilir” dedi.
Av.Kiraz, tahliyelerdeki 10 yıl kuralını ise bir örnekle şöyleki anlattı: 1 Ocak 2021 başlangıçla 1 yıl kontrat ile kiraya verilen bir mesken için mühlet 31. 12. 2021’de sona erecektir. Bu tarihten daha sonra da uzama mühleti başlar. Uzama müddeti kanuna nazaran 1 yıldır bu 1 yılların toplamı 10 yılı geçtiği takdirde mal sahibi 3 ay öncesinden ihtar göndermek kaidesi ile kiracısını haklı münasebet artık ileri sürmeden tahliye edebilir. 31.12.2021’de sona erecek bir kontrat için uzama 10 yıllık mühlet toplamı 31.12.2031 olacaktır ve mal sahibi en geç 31.09.2031’e kadar yahut öncesinde kiracının eline geçecek biçimde ihtar göndermelidir. 01.01.2032’den itibaren de haklı münasebet olmadan tahliye davası açarak tahliyeyi sağlayabilir. 5 yıl müddetli bir mukaveleniz varsa 10 yıl kuralı 5+10 yıl formunda çalışacaktır. Bugünlerde tahliye tebligatı giden vatandaşlar bu 10 yıl uzama müddeti bitenler.”
İKİ SEÇENEK VAR
Hürriyet gazetesinden Gülistan Alagöz’ün haberine göre, kiralık meskene ağır talep olan bugünlerde konut sahipleri iki seçeneği kıymetlendiriyor. Birincisi; kiranın bölge ortalamasının altında kaldığını düşünenler şayet kiralama üzerinden 5 yıl geçtiyse ‘kira tespit davası’ açıp artırım talep ediyor. Mesken sahibi lehine ikinci seçenek ise; kira mukavelelerinde 10 yıllık mukavele uzama mühleti dolanlar için tahliye talep ediliyor. Pekala yasalar ne diyor? Kanuna bakılırsa kira kontratları aksi bir süreç yapılmadıkça her yıl yenileniyor. Lakin kiraya veren 10 yıllık uzama müddetinin bitiminden daha sonra ‘herhangi bir münasebet göstermek zorunda olmadan’ kiracıyı tahliye edebiliyor. Yalnızca uzama müddetinin bitiminden en az 3 ay evvel kiracıya yazılı olarak fesih bildirimi yapmak zorunda.
Konut kiraları artırımları Türkiye İstatistik Kurumu tarafınca açıklanan 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi’ne (TÜFE) nazaran belirleniyor. Mülk sahibi yasal olarak bu oranın üzerinde artırım yapamıyor. Lakin 5 yıl sonunda kira tespit davası açabiliyor. Kira tespit davalarında mülk sahibi ‘kiracım bölge ortalamasının epeyce altında kira ödüyor, bunu düzeltelim’ diyor. Bu durumda kira, emsal kira bedellerine bakılırsa bir daha belirleniyor.
HAKKANİYET İNDİRİMİ
Hem tahliye birebir vakitte kira tespit davalarına ağır talep olduğunu belirten Avukat Hikmet Güngör, “Tahliye için 10 yıllık uzama müddetinin bitiminden en az 3 ay evvelinde ihtar çekilmesi koşul. Kira tespit davalarında da hakim eski kiracının hakkını gözetiyor. Örneğin vatandaş 3 bin kira ödüyor lakin bölge ortalaması 10 bin lira. Çabucak kira 10 bin liraya çıkmıyor. Hakim, eski kiracıya ‘hakkaniyet indirimi’ yapıyor ve yeni kiraya karar veriyor” dedi.
10 yıl koşulu haricinde kirasını ödeyenlerin keyfi niçinlerle tahliye edilemeyeceğini belirten Güngör, “Ev sahibi kendisinin ya da bakmak zorunda olduğu bireylerin muhtaçlığı var ise tahliye isteyebilir. Gereksinim niçiniyle tahliyede konutu 3 yıl diğerine kiraya veremez” dedi.
KİRALAR niye ARTTI?
Konut üretimi yavaşlayınca arz sorunu ortaya çıktı.
Artan konut kredi faizi niçiniyle orta gelirli vatandaş mesken alımından uzaklaştı, kiraya yöneldi.
Kısıtlamaların gevşetilmesi ile ertelenen düğünler yapılınca kiralık meskene talep arttı.
Hem bu yıl üniversiteyi kazanan, birebir vakitte pandemi niçiniyle meskenini kapatan öğrenciler mesken arayışına girdi.
Kimi bölgelerde kentsel dönüşüm niçiniyle konutunu tahliye eden vatandaş kiralık konuta geçti.
Yabancılar ve göçmenlerden gelen konut talebi de birtakım ilçelerde tesirli oldu.
‘OĞLUM GELECEK’ MAZERETİ TUTMADI
Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz, birinci sefer bu kadar ağır tahliye ve kira tespit davaları ile karşılaştığına dikkat çekti. Av. Kiraz, “Mal sahipleri evvel ‘kızım, oğlum gelecek konuttan çıkın’ yolunu denedi. Ya da yasal oranın haricinde artırımlar istedi. Lakin kiracı haklarını bilince bunlar işe yaramadı. Artık gelinen noktada iki seçenek bedellendiriliyor. Bunlardan birincisi kira tespit davası. 5 yıl bittikten daha sonra açılabilen kira tespit davalarının bitme mühletinin 2-2.5 yıl olduğu bilinmeli. Mülk sahibi dava sonunda bölge rayiçlerinin motamot geçerli olacağını düşünmemeli. Hakim bölge rayiçlerine bakar lakin kiracı 10 yıllıktan az ise yüzde 10, 10 yıldan fazla ise yüzde 20 hakkaniyet indirimi yapabilir” dedi.
Av.Kiraz, tahliyelerdeki 10 yıl kuralını ise bir örnekle şöyleki anlattı: 1 Ocak 2021 başlangıçla 1 yıl kontrat ile kiraya verilen bir mesken için mühlet 31. 12. 2021’de sona erecektir. Bu tarihten daha sonra da uzama mühleti başlar. Uzama müddeti kanuna nazaran 1 yıldır bu 1 yılların toplamı 10 yılı geçtiği takdirde mal sahibi 3 ay öncesinden ihtar göndermek kaidesi ile kiracısını haklı münasebet artık ileri sürmeden tahliye edebilir. 31.12.2021’de sona erecek bir kontrat için uzama 10 yıllık mühlet toplamı 31.12.2031 olacaktır ve mal sahibi en geç 31.09.2031’e kadar yahut öncesinde kiracının eline geçecek biçimde ihtar göndermelidir. 01.01.2032’den itibaren de haklı münasebet olmadan tahliye davası açarak tahliyeyi sağlayabilir. 5 yıl müddetli bir mukaveleniz varsa 10 yıl kuralı 5+10 yıl formunda çalışacaktır. Bugünlerde tahliye tebligatı giden vatandaşlar bu 10 yıl uzama müddeti bitenler.”