Professional
New member
Son 2 yıldır gayrimenkul geliştiricilerin yeni yatırımlar için temkinli davranması başta İstanbul olmak üzere birfazlaca vilayette arz meselesini ortaya çıkardı. Talep canlı, üretim ağır olunca mevcut konutlarda hem kiralar birebir vakitte satış fiyatları artışa geçti. Yeni üretimdeki yavaşlamanın etkilediği öteki bir alan da pazarlık marjları oldu. İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık, İstanbul’un 37 ilçesinden 157 gayrimenkul danışmanı ile son bir yıl ortasında gerçekleştirdikleri satış ve kiralama süreçlerini inceledi. Araştırmada 2. el piyasada satılık ve kiralık gayrimenkullerin pazara çıkış bedelleriyle gerçekleşen süreç kıymetleri içindeki fark tahlile tabi tutuldu ve pazarlık marjındaki düşüş ortaya çıktı.
PAZARLIK MARJI NE KADAR?
Satılık konutlarda ortalama pazarlık marjı 2019 yılında yüzde 7.7 iken bu oran 2020 yılında yüzde 4.8’e, 2021 yılında ise yüzde 4.7’e geriledi. Kiralık konutlarda ortalama pazarlık marjı ise 2019 yılında yüzde 6.1 iken bu oran 2020 yılında yüzde 5.6’ya 2021 yılında ise yüzde 5.4’e geriledi. Dükkân ve ofis üzere ticari gayrimenkul piyasasındaki pazarlık marjlarında da gerileme gözlemlendi. Satılık ticari gayrimenkullerde 2020 yılında ortalama yüzde 8.9 olan pazarlık marjı 2021 yılında yüzde 7.7’e, kiralamalarda 2020 yılında ortalama yüzde 10 olan pazarlık marjı 2021 yılında yüzde 9.1’e geldi.
Konut piyasasında son iki yılda görülen pazarlık marjı daralmasını, konut arzındaki azalmanın konut sahiplerinin elini güçlendirmesinden kaynaklandığını belirten İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman, talebin yüksek olduğu kimi ilçelerde indirim oranının yüzde 0 da olabildiğini ekledi. Kiralık konut bulmanın sıkıntı olduğu ilçelerde vatandaşların emlakçılara isim yazdırıp sıraya girdiğini belirten emlak danışmanları da 1 lira bile indirim yapmayan kimi konut sahiplerinin kiracıdan kredi notunu ve SGK dökümlerini dahi istediğini söz etti.
‘800 BİN ÜRETİM GEREK’
Pekala önümüzdeki senelerda pazarlıkta alıcı daha avantajlı olabilecek mi? Büyükduman bu durumu arz-talep istikrarının belirleyeceğini belirtti. Yılın birinci 9 ayında 480 bin yeni daire için inşaat ruhsatı aldığını söyleyen Büyükduman, “Son çeyrekle birlikte sayı 600 bini aşabilir. Lakin ülke genelinde her yıl evlenmeler, boşanmalar üzere biroldukça niçinle 800 bin yeni konuta muhtaçlık var. Ne vakit muhtaçlık kadar üretim olur, bu biçimde alıcının eli güçlenir” diye konuştu.
DÖNÜŞÜMDE VATANDAŞIN HİSSESİ GERİLİYOR
ARAŞTIRMADA kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp bir daha yapılacak inşaatlarda arsa sahibine düşen oranlar da incelendi. Araştırma sonuçları gösteriyor ki bir bölgede yeni konutların metrekare pahaları ne kadar yüksekse arsa sahiplerine düşen hisse da o kadar yükseliyor. Metrekaresi 5 bin TL’den süreç nazarann bir piyasada arsa sahibine düşen hisse yüzde 41 olurken, 10 bin TL olan bir piyasada arsa sahibinin hissesi yüzde 50’ye, 20 bin TL olan piyasada ise yüzde 60’a yükseliyor. Müteahhitle hak sahibi içindeki pazarlıkta değerli bir faktörün de inşaat maliyetleri olduğunu hatırlatan Büyükduman, yıllar ortasında artan maliyetler niçiniyle vatandaşa yani arsa sahibine düşen oranın azaldığına dikkat çekti. Büyükduman yaşanan değişimi bir örnekle şu biçimde anlattı: “2019’da metrekaresi 10 bin TL olan yeni dairelerinin bedeli fiyat endeksine bakılırsa 2020’de 11 bin 605 TL’ye, 2021’de 16 bin 592 TL’ye çıktı. Buna karşın arsa sahibine düşen hisse 2019’da yüzde 61.8’ken, 2020’de yüzde 59.8’e ve 2021’de yüzde 57.6’ya geriledi.”
KENTİN ÇEPERLERİ AVANTAJLI
İSTANBUL’un 37 ilçesinden derlenen 525 adet satış ve kiralama verisinden elde edilen sonuçlara nazaran yatırımın geri dönüş müddeti yani amortisman müddeti lokasyona ve kıymetine bağlı olarak değişiyor. İstanbul’da her ilçe için geçerli amortisman müddetinden kelam edilemese de sayılar gösteriyor ki 1 milyon lira altındaki konutlar ve kentin gelişim çeperleri daha avantajlı. Araştırmada İstanbul için ‘ortanca kira çarpanı 256 ay’ yani yaklaşık 21 yıl olarak hesaplanırken bu oran ilçelere nazaran farklılık gösteriyor. İstanbul’un Beşiktaş, Beyoğlu, Kadıköy üzere merkezde yer alan ilçelerde ortanca kira çarpanı 287 ay yani yaklaşık 24 yıl olarak hesaplanırken, Şile, Pendik, Tuzla, Çatalca, Silivri, Büyükçekmece üzere çeperlerde bulunan ilçelerde kira çarpanı 227 ay yani yaklaşık 19 yıla geriliyor. yıllar ortasında kira çarpanlarında gözlemlenen artışı konut fiyatlarındaki artış suratının kiraların artış suratının üzerinde bulunmasına bağlayan Büyükduman, son aylarda kiralardaki ani artışların önümüzdeki senelerda kira çarpanlarında düşmeye niye olabileceğini belirtti.
KONUT MU DÜKKÂN MI?
BİREBİR bedeldeki konut ve dükkânların kira çarpanları ötürüsıyla kira getirileri de birbirlerinden farklılık gösteriyor. Örneğin 1 milyon TL bedelindeki bir konutun kirası 3 bin 850 TL hesaplanırken birebir bedeldeki dükkânın kirası ise 4 bin 400 TL olarak hesaplanıyor. Araştırma neticelerina bakılırsa dükkânların geri dönüş mühletleri ortalama olarak konutlarda 3 yıl daha kısa. ‘Yatırım için alım yapacaklar daha fazla kira geliri için dükkân almalı’ görüşünün gerçek olmadığına dikkat çeken Ahmet Büyükduman, “örneğin bir konutun 10 yılda 3 kez kiracı değiştirdiğini düşünelim. O konut toplamda en çok 3 ay kiracısız yani boş kalır. Fakat dükkân 3 sefer kiracı değiştirse müddet 1 yıla kadar uzayabilir. Bu niçinle yatırım için dükkân daha kârlı demek yanlışsız bir genelleme değil. Bir de ekonomik dalgalanmalardan ticari ünitelerin daha hayli etkilendiğini hesaba katmak gerek” diye konuştu.
PAZARLIK MARJI NE KADAR?
Satılık konutlarda ortalama pazarlık marjı 2019 yılında yüzde 7.7 iken bu oran 2020 yılında yüzde 4.8’e, 2021 yılında ise yüzde 4.7’e geriledi. Kiralık konutlarda ortalama pazarlık marjı ise 2019 yılında yüzde 6.1 iken bu oran 2020 yılında yüzde 5.6’ya 2021 yılında ise yüzde 5.4’e geriledi. Dükkân ve ofis üzere ticari gayrimenkul piyasasındaki pazarlık marjlarında da gerileme gözlemlendi. Satılık ticari gayrimenkullerde 2020 yılında ortalama yüzde 8.9 olan pazarlık marjı 2021 yılında yüzde 7.7’e, kiralamalarda 2020 yılında ortalama yüzde 10 olan pazarlık marjı 2021 yılında yüzde 9.1’e geldi.
Konut piyasasında son iki yılda görülen pazarlık marjı daralmasını, konut arzındaki azalmanın konut sahiplerinin elini güçlendirmesinden kaynaklandığını belirten İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman, talebin yüksek olduğu kimi ilçelerde indirim oranının yüzde 0 da olabildiğini ekledi. Kiralık konut bulmanın sıkıntı olduğu ilçelerde vatandaşların emlakçılara isim yazdırıp sıraya girdiğini belirten emlak danışmanları da 1 lira bile indirim yapmayan kimi konut sahiplerinin kiracıdan kredi notunu ve SGK dökümlerini dahi istediğini söz etti.
‘800 BİN ÜRETİM GEREK’
Pekala önümüzdeki senelerda pazarlıkta alıcı daha avantajlı olabilecek mi? Büyükduman bu durumu arz-talep istikrarının belirleyeceğini belirtti. Yılın birinci 9 ayında 480 bin yeni daire için inşaat ruhsatı aldığını söyleyen Büyükduman, “Son çeyrekle birlikte sayı 600 bini aşabilir. Lakin ülke genelinde her yıl evlenmeler, boşanmalar üzere biroldukça niçinle 800 bin yeni konuta muhtaçlık var. Ne vakit muhtaçlık kadar üretim olur, bu biçimde alıcının eli güçlenir” diye konuştu.
DÖNÜŞÜMDE VATANDAŞIN HİSSESİ GERİLİYOR
ARAŞTIRMADA kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp bir daha yapılacak inşaatlarda arsa sahibine düşen oranlar da incelendi. Araştırma sonuçları gösteriyor ki bir bölgede yeni konutların metrekare pahaları ne kadar yüksekse arsa sahiplerine düşen hisse da o kadar yükseliyor. Metrekaresi 5 bin TL’den süreç nazarann bir piyasada arsa sahibine düşen hisse yüzde 41 olurken, 10 bin TL olan bir piyasada arsa sahibinin hissesi yüzde 50’ye, 20 bin TL olan piyasada ise yüzde 60’a yükseliyor. Müteahhitle hak sahibi içindeki pazarlıkta değerli bir faktörün de inşaat maliyetleri olduğunu hatırlatan Büyükduman, yıllar ortasında artan maliyetler niçiniyle vatandaşa yani arsa sahibine düşen oranın azaldığına dikkat çekti. Büyükduman yaşanan değişimi bir örnekle şu biçimde anlattı: “2019’da metrekaresi 10 bin TL olan yeni dairelerinin bedeli fiyat endeksine bakılırsa 2020’de 11 bin 605 TL’ye, 2021’de 16 bin 592 TL’ye çıktı. Buna karşın arsa sahibine düşen hisse 2019’da yüzde 61.8’ken, 2020’de yüzde 59.8’e ve 2021’de yüzde 57.6’ya geriledi.”
KENTİN ÇEPERLERİ AVANTAJLI
İSTANBUL’un 37 ilçesinden derlenen 525 adet satış ve kiralama verisinden elde edilen sonuçlara nazaran yatırımın geri dönüş müddeti yani amortisman müddeti lokasyona ve kıymetine bağlı olarak değişiyor. İstanbul’da her ilçe için geçerli amortisman müddetinden kelam edilemese de sayılar gösteriyor ki 1 milyon lira altındaki konutlar ve kentin gelişim çeperleri daha avantajlı. Araştırmada İstanbul için ‘ortanca kira çarpanı 256 ay’ yani yaklaşık 21 yıl olarak hesaplanırken bu oran ilçelere nazaran farklılık gösteriyor. İstanbul’un Beşiktaş, Beyoğlu, Kadıköy üzere merkezde yer alan ilçelerde ortanca kira çarpanı 287 ay yani yaklaşık 24 yıl olarak hesaplanırken, Şile, Pendik, Tuzla, Çatalca, Silivri, Büyükçekmece üzere çeperlerde bulunan ilçelerde kira çarpanı 227 ay yani yaklaşık 19 yıla geriliyor. yıllar ortasında kira çarpanlarında gözlemlenen artışı konut fiyatlarındaki artış suratının kiraların artış suratının üzerinde bulunmasına bağlayan Büyükduman, son aylarda kiralardaki ani artışların önümüzdeki senelerda kira çarpanlarında düşmeye niye olabileceğini belirtti.
KONUT MU DÜKKÂN MI?
BİREBİR bedeldeki konut ve dükkânların kira çarpanları ötürüsıyla kira getirileri de birbirlerinden farklılık gösteriyor. Örneğin 1 milyon TL bedelindeki bir konutun kirası 3 bin 850 TL hesaplanırken birebir bedeldeki dükkânın kirası ise 4 bin 400 TL olarak hesaplanıyor. Araştırma neticelerina bakılırsa dükkânların geri dönüş mühletleri ortalama olarak konutlarda 3 yıl daha kısa. ‘Yatırım için alım yapacaklar daha fazla kira geliri için dükkân almalı’ görüşünün gerçek olmadığına dikkat çeken Ahmet Büyükduman, “örneğin bir konutun 10 yılda 3 kez kiracı değiştirdiğini düşünelim. O konut toplamda en çok 3 ay kiracısız yani boş kalır. Fakat dükkân 3 sefer kiracı değiştirse müddet 1 yıla kadar uzayabilir. Bu niçinle yatırım için dükkân daha kârlı demek yanlışsız bir genelleme değil. Bir de ekonomik dalgalanmalardan ticari ünitelerin daha hayli etkilendiğini hesaba katmak gerek” diye konuştu.