Professional
New member
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kirada pandemi indirime vize verdi. Ankara ve Bursa Bölge Adliye Mahkemeleri’nden (BAM) pandemi nedeni öne sürülerek kira indirimi yapılması konusunda bir ‘hayır’ bir ‘evet’ sonucu çıkınca, yasa gereği devreye giren Yargıtay 3. Hukuk Dairesi uyuşmazlığı çözdü. Yargıtay, koşulları oluştuğunda ihtiyati önlem sonucuyla kirada pandemi indirimi yapılmasının mümkün olduğuna hükmetti. Yargıtay, bu biçimdece kira kontratının çökmesinin ve uyarlama davası kararı verilecek sonucun fonksiyonsuz kalmasının önleneceği, mağduriyetlerin de önüne geçileceğine vurgu yaptı. Bu karar, Türkiye çapında yeni ve kritik içtihat niteliği taşıyor. Yargıtay, sonucun bir meselain tüm BAM’lara iletilmek üzere Yargıçlar Savcılar Şurası (HSK) Genel Sekreterliği’ne gönderilmesine de karar verdi.
UYARLAMA DAVASI
Bursa Barosu avukatı Olcay Göçüm, Bursa Nilüfer’de, koronavirüs salgını sürecinde 23 bin TL’lik dükkan kirasını ödeyemeyen restoran sahibi müvekkilinin kira bedelinin düşürülmesi için mahkemeye başvurdu ve COVID-19’a bağlı oluşan pandemi sürecinde Borçlar Kanunu’nun 138. Unsuru gereği ‘Tedbir Talepli Kira Uyarlaması davası’ açtı. Bursa 9. Sulh Hukuk Mahkemesi, önlem talebini reddetti. Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi ise mahkeme sonucunı kaldırarak, aylık kira parasının pandemi mühletince tedbiren yüzde 50 oranında düşürülmesine karar verdi.
İNDİRİME RET
Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi’nden ise 12 Ocak’ta zıddı bir karar çıktı. Ankara BAM, bu mevzuda ‘tedbir sonucu’ verilemeyeceğine hükmetti. İki BAM içindeki uyuşmazlık çıktı. Kanun gereği iki BAM içindeki bu uyuşmazlığın giderilmesi için avukat Göçüm Yargıtay’a başvurdu. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 4 Haziran’da oybirliği ile Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi’nin pandemide kira indirimi yapılabileceği halindeki sonucunı yerinde, Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi’nin aksi taraftaki sonucunı yanlışlı gördü. Yargıtay sonucu özetle şu biçimde:
MAĞDURİYETE TEDBİR
“İhtiyati önlem sonucu süreksiz bir karar olup, durum ve kuralların değişmesi halinde değiştirilebilir yahut kaldırılabilir. Uyarlama talepli olarak açılan davalarda ihtiyati önlem sonucu verilmediğinde, dava sonuna kadar kira kontratının ayakta tutulması kimi hallerde mümkün olmayabilir. Uyarlama davasından beklenen, mukavelenin gerçekleşen olağanüstü duruma karşın şartların değiştirilmesi ile ayakta tutulmasıdır. Açılan davada temel hakkında karara kadar taraflar açısından davanın uzamasından kaynaklanan sakıncaları gidermek ve süreksiz hukuksal müdafaa sağlamak, bu biçimdelikle davacının açmış olduğu davayı kazanması halinde, dava konusu olan şeye kavuşmasını dava sırasında garanti altına almak, mağduriyetin önüne geçmek emeliyle önlem sonucu verilebilir.
Aksi biçimde bilhassa pandeminin direkt doğruya tesiri niçiniyle yahut salgın tedbire emelli idari önlemler niçiniyle faaliyetleri yasaklanan yahut kısıtlanan kesimlerdeki işletmelerin kiracıları işletme cirolarının azalması niçiniyle çok ifa kuvvetliğüne düşük kiralarını ödeyememe durumu kalıp, uyarlama davasının sonuçlanmasına kadar temerrüt niçiniyle mukavelenin feshiyle kiralanandan tahliye edilebilecek ve uyarlama davası ile amaçlanan mukavelenin ayakta tutulması, maksadına ulaşılamayacak, yargılama kararı verilecek uyarlama sonucu bir biçimde fonksiyonsuz hale gelecektir. Kira mukavele şartlarının (kira bedelinin) uyarlanmasına ait açılan davada, koşulların gerçekleşmesi durumunda ihtiyati önlem sonucu verilmesi kanun kararlarına uygun olduğundan, Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi’nin, kira bedelinin uyarlanması davasında davanın ve uyuşmazlığın aslını halleder biçimde, ihtiyati önlem sonucu verilemeyeceği sebebi öne sürülerek ihtiyati önlem talebinin reddine ait sonucuna karşı yapılan istinaf talebinin reddine ait sonucu yerinde değildir.”
KİRACIYI TAHLİYEDEN KORUYOR
Avukat Olcay Göçüm sonucu Hürriyet’e şu biçimde kıymetlendirdi: “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin karar içeriği dikkate alındığında kaidelerin oluşması halinde birinci derece mahkemesinde verilen ihtiyati önlem sonucunın uygun olduğunu, ihtiyati önlem sonucunın taraflar içindeki nizayı kesin çözecek nitelikte ve davanın temeli hakkında karar üzere olmadığı, Ankara BAM 15 Hukuk Dairesi’nin sonucunın yanılgılı olduğu, ihtiyati önlem sonucunın edimler içindeki dengeyi sağlayacak ve kiracıları tahliye tehdidi altında koruyacak nitelikte olduğu kabul edilmiştir.”
UYARLAMA DAVASI
Bursa Barosu avukatı Olcay Göçüm, Bursa Nilüfer’de, koronavirüs salgını sürecinde 23 bin TL’lik dükkan kirasını ödeyemeyen restoran sahibi müvekkilinin kira bedelinin düşürülmesi için mahkemeye başvurdu ve COVID-19’a bağlı oluşan pandemi sürecinde Borçlar Kanunu’nun 138. Unsuru gereği ‘Tedbir Talepli Kira Uyarlaması davası’ açtı. Bursa 9. Sulh Hukuk Mahkemesi, önlem talebini reddetti. Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi ise mahkeme sonucunı kaldırarak, aylık kira parasının pandemi mühletince tedbiren yüzde 50 oranında düşürülmesine karar verdi.
İNDİRİME RET
Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi’nden ise 12 Ocak’ta zıddı bir karar çıktı. Ankara BAM, bu mevzuda ‘tedbir sonucu’ verilemeyeceğine hükmetti. İki BAM içindeki uyuşmazlık çıktı. Kanun gereği iki BAM içindeki bu uyuşmazlığın giderilmesi için avukat Göçüm Yargıtay’a başvurdu. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 4 Haziran’da oybirliği ile Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi’nin pandemide kira indirimi yapılabileceği halindeki sonucunı yerinde, Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi’nin aksi taraftaki sonucunı yanlışlı gördü. Yargıtay sonucu özetle şu biçimde:
MAĞDURİYETE TEDBİR
“İhtiyati önlem sonucu süreksiz bir karar olup, durum ve kuralların değişmesi halinde değiştirilebilir yahut kaldırılabilir. Uyarlama talepli olarak açılan davalarda ihtiyati önlem sonucu verilmediğinde, dava sonuna kadar kira kontratının ayakta tutulması kimi hallerde mümkün olmayabilir. Uyarlama davasından beklenen, mukavelenin gerçekleşen olağanüstü duruma karşın şartların değiştirilmesi ile ayakta tutulmasıdır. Açılan davada temel hakkında karara kadar taraflar açısından davanın uzamasından kaynaklanan sakıncaları gidermek ve süreksiz hukuksal müdafaa sağlamak, bu biçimdelikle davacının açmış olduğu davayı kazanması halinde, dava konusu olan şeye kavuşmasını dava sırasında garanti altına almak, mağduriyetin önüne geçmek emeliyle önlem sonucu verilebilir.
Aksi biçimde bilhassa pandeminin direkt doğruya tesiri niçiniyle yahut salgın tedbire emelli idari önlemler niçiniyle faaliyetleri yasaklanan yahut kısıtlanan kesimlerdeki işletmelerin kiracıları işletme cirolarının azalması niçiniyle çok ifa kuvvetliğüne düşük kiralarını ödeyememe durumu kalıp, uyarlama davasının sonuçlanmasına kadar temerrüt niçiniyle mukavelenin feshiyle kiralanandan tahliye edilebilecek ve uyarlama davası ile amaçlanan mukavelenin ayakta tutulması, maksadına ulaşılamayacak, yargılama kararı verilecek uyarlama sonucu bir biçimde fonksiyonsuz hale gelecektir. Kira mukavele şartlarının (kira bedelinin) uyarlanmasına ait açılan davada, koşulların gerçekleşmesi durumunda ihtiyati önlem sonucu verilmesi kanun kararlarına uygun olduğundan, Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi’nin, kira bedelinin uyarlanması davasında davanın ve uyuşmazlığın aslını halleder biçimde, ihtiyati önlem sonucu verilemeyeceği sebebi öne sürülerek ihtiyati önlem talebinin reddine ait sonucuna karşı yapılan istinaf talebinin reddine ait sonucu yerinde değildir.”
KİRACIYI TAHLİYEDEN KORUYOR
Avukat Olcay Göçüm sonucu Hürriyet’e şu biçimde kıymetlendirdi: “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin karar içeriği dikkate alındığında kaidelerin oluşması halinde birinci derece mahkemesinde verilen ihtiyati önlem sonucunın uygun olduğunu, ihtiyati önlem sonucunın taraflar içindeki nizayı kesin çözecek nitelikte ve davanın temeli hakkında karar üzere olmadığı, Ankara BAM 15 Hukuk Dairesi’nin sonucunın yanılgılı olduğu, ihtiyati önlem sonucunın edimler içindeki dengeyi sağlayacak ve kiracıları tahliye tehdidi altında koruyacak nitelikte olduğu kabul edilmiştir.”