Professional
New member
Hem üniversite öğrencilerinin konut arayışı tıpkı vakitte düğün tertiplerine getirilen kısıtlamanın sona ermesinin akabinde çoğalan evlilikler kiralık konuta talebi arttırdı. Artan konut meblağları ve yüksek kredi faizleri niçiniyle alım kararlarını öteleyen de kiralık konut arayışında. Kiralama süreçlerinin arttığı bu vakitte tüketicilerin mukavelelerde nelere dikkat etmesi gerektiğini bahsin uzmanlarına sorduk. Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz, Hürriyet okurları için şu tekliflerde bulundu:
EN ÇOK 3 DEPOZİT
1- “Kiralanan konutun mevcut durumunu tam olarak nazaranrek kontrata bu durumun yazılması sağlanmalı. Genelde kontratlarda taşınmazın durumu kısmında ‘tam ve eksiksiz’ ibaresi yazılır. Bu ibareye imza atarsanız ve bir sorun var ise mal sahibine rastgele bir sorumluluk yükleyemezsiniz. Taşınmaza girdikten daha sonra ayıplar ortaya çıktıysa, örneğin birinci yağmurda duvarlar küflendiyse tüketici mukaveleden bağımsız hak talep edebilir.
2- Depozito 3 aylık kira bedelini aşamaz. Ayrıyeten depozitonun mal sahibi tarafınca kiracının onayı olmadan çekilemeyecek vadeli bir hesaba yatırılması mecburiliği var.
3- Kira mukavelesinde oturulması düşünülen süreyi yazmak ve kira kontratını tapuya şerh etme yolu tercih edilmeli. Türkiye uygulamasında genelde 1 yıllık müddet yazılır, 1.yılın sonunda tahliye için haklı sebep yok ise resen birer yıl uzar. birtakım bazı mal sahipleri kiracıları çıkarmak için taşınmazı tanıdığı bir şahsa danışıklı bir biçimde satabiliyor. Zira yeni malikin dava açarak tahliye hakkı vardır. Şayet kontratta 4-5 yıllık müddetler yazılır ve bu mukavele tapuya şerh edilir ise mal sahipleri taşınmazı satsalar dahi yeni mal sahipleri kira şerhi niçiniyle tahliye edemez.
: İlginizi Çekebilir
4- Genel uygulama kira borcunun ayın 1-5’i içinde ödenmesi formunda olup kontratlara de bu türlü yazılıyor. Fakat yeni Borçlar Kanunu bu türlü eski düzenlemeye nazaran bir tarih yahut tarih aralığı yazılması halinde bir daha bunu kabul etmekte, şayet rastgele bir tarih yazmıyor ise kira borcunu o ayın sonuna kadar yahut en geç kira periyodu sonuna kadar ödeyebilmesini sağlıyor.
5- Kimi durumlarda kiracılar önemli biçimde bakım tamir ve tadilat gerektiren konutları kiralıyor, önemli masraflar yapıyor. Mal sahibi açısından da kiracı tahliye olduktan daha sonra da yüksek bedellerle kiraya vereceği bir mülk ortaya çıkıyor. bu biçimde bir mülk kiralanacak ise kontrata ‘değer artış bedelinin’ alınacağı yazılmalı.
6- Mal sahipleri kiracılarından boş tahliye taahhütleri alıp, tarihleri daha sonradan doldurabiliyor. Uzun vadeli yahut kısa vadeli olsun tahliye taahhütnamelerinin kesinlikle dolu olduğunu ve tarihinin kira mukavelesinin bitim müddeti olup olmadığını denetim etmeli, boş tahliye taahhüdü asla imzalamamalısınız. öyleyse mal sahibi kendi başında belirleyeceği tarihi oraya ek ederek süratli bir biçimde tahliye süreci başlatabilir.
VERGİLERİ KİM ÖDER?
7- Kiralanan taşınmazını kullanmasından kaynaklanan vergiler mesela etraf paklık vergisi kiracıya ilişkin olup, emlak vergisi, kira geliri vergisi üzere vergiler mal sahibine aittir. Kimi kontratlarda emlak vergisinin de kiracı tarafınca ödeneceğine ait kararlar yazılıyor. halbuki kiracı katiyetle emlak vergisi ödemez.
8- Mukavelede taşınmazın boya ve badanalı biçimde kiracıya teslim edildiği bir daha kiracının da birebir biçimde boya ve badanalı biçimde teslim edeceğine dair karara yer veriliyor.
Yargıtay kiracının kullanım mühleti sonunda tıpkı biçimde boya ve badanalı olarak teslim etmesinin zarurî olmadığına yönelik genel bir içtihat oluşturmuştur. Taşınmaz hor kullanılmışsa, taşınmaz ortasında önemli hasarlar var ise bunların giderilmesinin kiracıdan istenebilir lakin boya badana zarurî değil.
AİDATLARI İNCELEYİN
9- Kira kontratlarında genelde kira kontratlarının devredilemeyeceği, alt kiralama yapılamayacağı yazılır. Bilhassa çekirdek aile haricinde birden çok kişinin kullanmasında olacak bir konut kiralanıyorsa bu mukavelenin orayı kullanacak tüm kiracılar tarafınca imzalanmasına dikkat edilmeli. Mal sahibi kiracıyı tahliye etmek isterken rastgele bir haklı niye bulamazsa bu durumu mazeret ederek tahliye davası açabilir. Bilhassa öğrenciler ortak konut kiralarken bu bahse dikkat etmeli.
10- Kiracı taşınmaza ilişkin aidat ödemelerine katılmakla yükümlü olmakla bir arada ‘her türlü aidat giderine’ katılmakla yükümlü değil. Örneğin asansörün bakımı ile ilgili masraflara katılır, lakin asansör değiştirilecek ise bu husustaki masraflara katılmaz. bir daha apartman bakılırsavlisinin maaşına katılır, fakat apartman nazaranvlisinin tazminat ödemesine katılmaz. Bu niçinle de mukavelede bu türlü yazılan kararlara kiracılar dikkat etmeli ve asla bu masrafların ödenmesini kabul etmemeli. Ayrıyeten kira bedelini aşan aidat ödemeleri de mal sahibine ilişkin. Örneğin kira bedeli 1500 TL fakat aidat bedeli 2 bin TL ise buradaki 500 TL fark mal sahibince ödenmeli.
YILLIK ARTIRIM ORANI
11- Kira kontratlarında mal sahipleri hiç bir biçimde kira bedelinin daha sonraki yıllar için olan artışını TÜFE 12 aylık ortalamasını geçecek biçimde yazamazlar. Birtakım mal sahipleri kiracılarına 2 mukavele düzenlettirmekte, birinci mukaveleyi kira mukavelesi olarak yapmakta ve orada TÜFE 12 aylık artış oranını yazmakta lakin ikinci kontrat yaparak (tadilat mukavelesi yahut borç kontratı ismi altında ) TÜFE artış oranı üstündeki artış oranını bu mukavelelere yazdıkları ve kanunu dolanmak istedikleri görülmektedir. Kiracılar TÜFE 12 aylık artış oranı haricinde bir oranı kabul etmemeli.
12- Kira kontratlarında kiracıya hiç bir biçimde kira bedeli ve aidat bedeli ödeme haricinde bir bedel ödeme yükümlülüğü öngörülemez. Örneğin 2 ayın kirası ödenmediği takdirde geriye kalan tüm mukavele müddeti kira bedelleri muaccel olacaktır halindeki kararlar geçersizdir.”
‘YETKİ DOKÜMANI OLAN EMLAKÇILARI SEÇİN’
TÜM Teşebbüsçü Emlak Müşavirleri Derneği Lideri Hakan Akdoğan, tüketicilerin taşınmaz ticareti yetki dokümanlı emlak ofislerini seçmesi gerektiğini, aksi takdirde mağdur olabileceklerini söylemiş oldu. Emlakçılarca yer gösterme fiyatı talep edilemeyeceğini, kiralama sürecine danışmanlık bedelinin de ‘bir kira artı KDV’ olduğunu belirten Akdoğan, “Tüketici hem bu hizmet bedelini birebir vakitte kirasını elden değil banka yoluyla ödemeli. Kontrat yaparken de artırım oranları ve demirbaşlar konusu en kıymetli başlıklar. Artırım oranı net belirtilmeli, demirbaşlar (ankastre set, klima gibi) çalışıyor mu bakılmalı ve var ise mobilyalar fotoğraflanarak mukaveleye eklenmeli” diye konuştu.
ARZ SONLU OLUNCA FİYATLAR ARTTI
BAŞTA İstanbul olmak üzere biroldukça vilayet ve ilçede kiralık mesken bulmak zorlaştı. Bunun en önemli sebebi ise yeni inşaatların azalması. Arz sonlu talep fazlaca olunca da kiralar önemli oranda yükseldi. Mesken bulmakta zorlanan vatandaşlar kimi ilçelerde emlak ofislerine isim yazdırıp sıraya giriyor. Bu durumu fırsata çevirmek isteyen mülk sahipleri konutu daha yüksek fiyatla kiraya vermek için mazeretlerle tahliye yolunu seçiyor. İşte bu niçinle imzalanacak kira kontratının her bir unsuru daha hayli değer kazanıyor.
EN ÇOK 3 DEPOZİT
1- “Kiralanan konutun mevcut durumunu tam olarak nazaranrek kontrata bu durumun yazılması sağlanmalı. Genelde kontratlarda taşınmazın durumu kısmında ‘tam ve eksiksiz’ ibaresi yazılır. Bu ibareye imza atarsanız ve bir sorun var ise mal sahibine rastgele bir sorumluluk yükleyemezsiniz. Taşınmaza girdikten daha sonra ayıplar ortaya çıktıysa, örneğin birinci yağmurda duvarlar küflendiyse tüketici mukaveleden bağımsız hak talep edebilir.
2- Depozito 3 aylık kira bedelini aşamaz. Ayrıyeten depozitonun mal sahibi tarafınca kiracının onayı olmadan çekilemeyecek vadeli bir hesaba yatırılması mecburiliği var.
3- Kira mukavelesinde oturulması düşünülen süreyi yazmak ve kira kontratını tapuya şerh etme yolu tercih edilmeli. Türkiye uygulamasında genelde 1 yıllık müddet yazılır, 1.yılın sonunda tahliye için haklı sebep yok ise resen birer yıl uzar. birtakım bazı mal sahipleri kiracıları çıkarmak için taşınmazı tanıdığı bir şahsa danışıklı bir biçimde satabiliyor. Zira yeni malikin dava açarak tahliye hakkı vardır. Şayet kontratta 4-5 yıllık müddetler yazılır ve bu mukavele tapuya şerh edilir ise mal sahipleri taşınmazı satsalar dahi yeni mal sahipleri kira şerhi niçiniyle tahliye edemez.
: İlginizi Çekebilir
- Üst üste yaşanan acı hadiselerden daha sonra… Karadeniz niye bu kadar can alıyor?
- Azap fotoğrafını nazarann şikayet edemedi!
- Sırası gelmesine karşın aşı olmadılar! 22 milyon 17 bin kişi…
4- Genel uygulama kira borcunun ayın 1-5’i içinde ödenmesi formunda olup kontratlara de bu türlü yazılıyor. Fakat yeni Borçlar Kanunu bu türlü eski düzenlemeye nazaran bir tarih yahut tarih aralığı yazılması halinde bir daha bunu kabul etmekte, şayet rastgele bir tarih yazmıyor ise kira borcunu o ayın sonuna kadar yahut en geç kira periyodu sonuna kadar ödeyebilmesini sağlıyor.
5- Kimi durumlarda kiracılar önemli biçimde bakım tamir ve tadilat gerektiren konutları kiralıyor, önemli masraflar yapıyor. Mal sahibi açısından da kiracı tahliye olduktan daha sonra da yüksek bedellerle kiraya vereceği bir mülk ortaya çıkıyor. bu biçimde bir mülk kiralanacak ise kontrata ‘değer artış bedelinin’ alınacağı yazılmalı.
6- Mal sahipleri kiracılarından boş tahliye taahhütleri alıp, tarihleri daha sonradan doldurabiliyor. Uzun vadeli yahut kısa vadeli olsun tahliye taahhütnamelerinin kesinlikle dolu olduğunu ve tarihinin kira mukavelesinin bitim müddeti olup olmadığını denetim etmeli, boş tahliye taahhüdü asla imzalamamalısınız. öyleyse mal sahibi kendi başında belirleyeceği tarihi oraya ek ederek süratli bir biçimde tahliye süreci başlatabilir.
VERGİLERİ KİM ÖDER?
7- Kiralanan taşınmazını kullanmasından kaynaklanan vergiler mesela etraf paklık vergisi kiracıya ilişkin olup, emlak vergisi, kira geliri vergisi üzere vergiler mal sahibine aittir. Kimi kontratlarda emlak vergisinin de kiracı tarafınca ödeneceğine ait kararlar yazılıyor. halbuki kiracı katiyetle emlak vergisi ödemez.
8- Mukavelede taşınmazın boya ve badanalı biçimde kiracıya teslim edildiği bir daha kiracının da birebir biçimde boya ve badanalı biçimde teslim edeceğine dair karara yer veriliyor.
Yargıtay kiracının kullanım mühleti sonunda tıpkı biçimde boya ve badanalı olarak teslim etmesinin zarurî olmadığına yönelik genel bir içtihat oluşturmuştur. Taşınmaz hor kullanılmışsa, taşınmaz ortasında önemli hasarlar var ise bunların giderilmesinin kiracıdan istenebilir lakin boya badana zarurî değil.
AİDATLARI İNCELEYİN
9- Kira kontratlarında genelde kira kontratlarının devredilemeyeceği, alt kiralama yapılamayacağı yazılır. Bilhassa çekirdek aile haricinde birden çok kişinin kullanmasında olacak bir konut kiralanıyorsa bu mukavelenin orayı kullanacak tüm kiracılar tarafınca imzalanmasına dikkat edilmeli. Mal sahibi kiracıyı tahliye etmek isterken rastgele bir haklı niye bulamazsa bu durumu mazeret ederek tahliye davası açabilir. Bilhassa öğrenciler ortak konut kiralarken bu bahse dikkat etmeli.
10- Kiracı taşınmaza ilişkin aidat ödemelerine katılmakla yükümlü olmakla bir arada ‘her türlü aidat giderine’ katılmakla yükümlü değil. Örneğin asansörün bakımı ile ilgili masraflara katılır, lakin asansör değiştirilecek ise bu husustaki masraflara katılmaz. bir daha apartman bakılırsavlisinin maaşına katılır, fakat apartman nazaranvlisinin tazminat ödemesine katılmaz. Bu niçinle de mukavelede bu türlü yazılan kararlara kiracılar dikkat etmeli ve asla bu masrafların ödenmesini kabul etmemeli. Ayrıyeten kira bedelini aşan aidat ödemeleri de mal sahibine ilişkin. Örneğin kira bedeli 1500 TL fakat aidat bedeli 2 bin TL ise buradaki 500 TL fark mal sahibince ödenmeli.
YILLIK ARTIRIM ORANI
11- Kira kontratlarında mal sahipleri hiç bir biçimde kira bedelinin daha sonraki yıllar için olan artışını TÜFE 12 aylık ortalamasını geçecek biçimde yazamazlar. Birtakım mal sahipleri kiracılarına 2 mukavele düzenlettirmekte, birinci mukaveleyi kira mukavelesi olarak yapmakta ve orada TÜFE 12 aylık artış oranını yazmakta lakin ikinci kontrat yaparak (tadilat mukavelesi yahut borç kontratı ismi altında ) TÜFE artış oranı üstündeki artış oranını bu mukavelelere yazdıkları ve kanunu dolanmak istedikleri görülmektedir. Kiracılar TÜFE 12 aylık artış oranı haricinde bir oranı kabul etmemeli.
12- Kira kontratlarında kiracıya hiç bir biçimde kira bedeli ve aidat bedeli ödeme haricinde bir bedel ödeme yükümlülüğü öngörülemez. Örneğin 2 ayın kirası ödenmediği takdirde geriye kalan tüm mukavele müddeti kira bedelleri muaccel olacaktır halindeki kararlar geçersizdir.”
‘YETKİ DOKÜMANI OLAN EMLAKÇILARI SEÇİN’
TÜM Teşebbüsçü Emlak Müşavirleri Derneği Lideri Hakan Akdoğan, tüketicilerin taşınmaz ticareti yetki dokümanlı emlak ofislerini seçmesi gerektiğini, aksi takdirde mağdur olabileceklerini söylemiş oldu. Emlakçılarca yer gösterme fiyatı talep edilemeyeceğini, kiralama sürecine danışmanlık bedelinin de ‘bir kira artı KDV’ olduğunu belirten Akdoğan, “Tüketici hem bu hizmet bedelini birebir vakitte kirasını elden değil banka yoluyla ödemeli. Kontrat yaparken de artırım oranları ve demirbaşlar konusu en kıymetli başlıklar. Artırım oranı net belirtilmeli, demirbaşlar (ankastre set, klima gibi) çalışıyor mu bakılmalı ve var ise mobilyalar fotoğraflanarak mukaveleye eklenmeli” diye konuştu.
ARZ SONLU OLUNCA FİYATLAR ARTTI
BAŞTA İstanbul olmak üzere biroldukça vilayet ve ilçede kiralık mesken bulmak zorlaştı. Bunun en önemli sebebi ise yeni inşaatların azalması. Arz sonlu talep fazlaca olunca da kiralar önemli oranda yükseldi. Mesken bulmakta zorlanan vatandaşlar kimi ilçelerde emlak ofislerine isim yazdırıp sıraya giriyor. Bu durumu fırsata çevirmek isteyen mülk sahipleri konutu daha yüksek fiyatla kiraya vermek için mazeretlerle tahliye yolunu seçiyor. İşte bu niçinle imzalanacak kira kontratının her bir unsuru daha hayli değer kazanıyor.