Professional
New member
Gayrimenkul kesiminde alıcı ya da satıcıların kontrattan dönme durumları artış gösterdi. Geçtiğimiz aylarda dolarda yaşanan hareketlilik ve konut fiyatlarındaki artış niçiniyle satıcıların başı karıştı. Konutunun satılması için emlak ofisi ile anlaşan ve alıcı ile mukavele imzalayanlar ‘acaba ucuza mı gidiyor’ telaşıyla son anda satıştan vazgeçti. İstenen fiyatı denkleştirmek için mevduat hesabını, altınını, dolarını bozduranlar ya da öteki bir mülkünü satanlar ziyana uğradı. Dolardaki durulma daha sonrasında da bu kez alıcı tarafında iptaller geldi. Bu karar da satıcıları mağdur etti. Pekala alım satımda son dakika iptallerde ziyan nazarann taraf tazminat alır mı?
İSPATLAMAK KAİDE
Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, bu soruya şu karşılığı verdi: “Taraflar içinde mevcut bir mukavele olmasa da kontrat görüşmeleri mevcuttur ve taraflar birbirlerine karşı dürüstlük kuralları çerçevesinde davranmak zorundadır. Mukavele çabucak hemen kurulmamış bulunmasına karşın, karşı tarafın ziyan görmesine sebep olan bireye karşı ziyan bakılırsan, borca karşıtlık sebebiyle tazminat talebinde bulunabilir. ötürüsı ile; taraflardan birinin tapu satışı öncesinde mukavele görüşmeleri sırasında kusurlu davranışta bulunması durumunda, ziyan nazarann taraf ziyana uğradığını ispat etmek kaidesi ile başka taraftan uğradığı ziyanı tazminat davası açarak talep edebilir.”
KAPARO YANAR MI?
“Cayma hakkı doğal olarak kullanabileceğiniz bir haktır. Ancak bu hakkı kullanırken bunun kimi yaptırımları olduğu unutulmamalı” diyen avukat Şimşek alıcı tarafınca ödenen kaparo konusuna değindi. Şimşek, “Emlak alım satımı mukavelesinde, almaktan cayma halinde ‘verilen kaparoyu alamazsınız’ tarafında bir karar yazılmışsa kaparonuzu geri alamazsınız” dedi. Satıcının vazgeçmesi halinde ise ödenen kaparonun alıcıya iade edilmesi koşul. Şimşek, kaparo ödemelerinin elden değil, banka yoluyla ve açıklama yazılarak yapılmasını da kıymetli olduğunu ekledi.
‘EMLAKÇI KONTRATI YOK HÜKMÜNDE’
Emlak ofisinde imzalanan kontratlar konusunda ihtarda bulunan ve hangi durumda zararın karşılanacağını açıklayan gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Ali Güvenç Kiraz şunları söylemiş oldu: “Türk hukukunda temel olan gayrimenkul alım satımının tapuda periyodudur. Bu niçinle de noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi kontratları haricinde, tarafların kendi ortalarında düzenlemiş oldukları ismi yazılı kontratlar, emlakçılarda düzenlenen alım-satım kontratları yok kararındadır. (Tek istisnası gayrimenkulün satın alınması, bedelin ödenmesi ve taşınmazın teslim edilip içerisinde oturulmasıdır.) Yok kararında düzenlenen bir kontrata de cezai koşul konulmuşsa o da yok kararındadır, yani istenemez. Alım satımdan vazgeçme halinde tarafların bir kontrat ilgisine girmiş oldukları tespit edilmişse yalnızca uğranılan ‘menfi zararlar’ (doların bozdurulması daha sonrası kur kaybı, daha uygun kurallarda öbür bir gayrimenkul alma imkanı varken bu imkanın kaybedilmesi yahut fiyatının yükselmesi gibi) ve ‘müspet zararlar’ (ödenmiş harç, konuta yapılan bir tadilat, alınmış eşya vb gibi) istenebilir.” Emlak kurulları konusunu da pahalandıran avukat Kiraz, “Normalde emlak danışmanı hizmet bedelini almak için hizmeti tamamlamak zorundadır. Ancak bu hususta Yargıtay satıcının vazgeçmesi durumunda, satıcıya komite bedelini ödeme zaruriliği getirmiştir” sözlerini kullandı.
İSPATLAMAK KAİDE
Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, bu soruya şu karşılığı verdi: “Taraflar içinde mevcut bir mukavele olmasa da kontrat görüşmeleri mevcuttur ve taraflar birbirlerine karşı dürüstlük kuralları çerçevesinde davranmak zorundadır. Mukavele çabucak hemen kurulmamış bulunmasına karşın, karşı tarafın ziyan görmesine sebep olan bireye karşı ziyan bakılırsan, borca karşıtlık sebebiyle tazminat talebinde bulunabilir. ötürüsı ile; taraflardan birinin tapu satışı öncesinde mukavele görüşmeleri sırasında kusurlu davranışta bulunması durumunda, ziyan nazarann taraf ziyana uğradığını ispat etmek kaidesi ile başka taraftan uğradığı ziyanı tazminat davası açarak talep edebilir.”
KAPARO YANAR MI?
“Cayma hakkı doğal olarak kullanabileceğiniz bir haktır. Ancak bu hakkı kullanırken bunun kimi yaptırımları olduğu unutulmamalı” diyen avukat Şimşek alıcı tarafınca ödenen kaparo konusuna değindi. Şimşek, “Emlak alım satımı mukavelesinde, almaktan cayma halinde ‘verilen kaparoyu alamazsınız’ tarafında bir karar yazılmışsa kaparonuzu geri alamazsınız” dedi. Satıcının vazgeçmesi halinde ise ödenen kaparonun alıcıya iade edilmesi koşul. Şimşek, kaparo ödemelerinin elden değil, banka yoluyla ve açıklama yazılarak yapılmasını da kıymetli olduğunu ekledi.
‘EMLAKÇI KONTRATI YOK HÜKMÜNDE’
Emlak ofisinde imzalanan kontratlar konusunda ihtarda bulunan ve hangi durumda zararın karşılanacağını açıklayan gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Ali Güvenç Kiraz şunları söylemiş oldu: “Türk hukukunda temel olan gayrimenkul alım satımının tapuda periyodudur. Bu niçinle de noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi kontratları haricinde, tarafların kendi ortalarında düzenlemiş oldukları ismi yazılı kontratlar, emlakçılarda düzenlenen alım-satım kontratları yok kararındadır. (Tek istisnası gayrimenkulün satın alınması, bedelin ödenmesi ve taşınmazın teslim edilip içerisinde oturulmasıdır.) Yok kararında düzenlenen bir kontrata de cezai koşul konulmuşsa o da yok kararındadır, yani istenemez. Alım satımdan vazgeçme halinde tarafların bir kontrat ilgisine girmiş oldukları tespit edilmişse yalnızca uğranılan ‘menfi zararlar’ (doların bozdurulması daha sonrası kur kaybı, daha uygun kurallarda öbür bir gayrimenkul alma imkanı varken bu imkanın kaybedilmesi yahut fiyatının yükselmesi gibi) ve ‘müspet zararlar’ (ödenmiş harç, konuta yapılan bir tadilat, alınmış eşya vb gibi) istenebilir.” Emlak kurulları konusunu da pahalandıran avukat Kiraz, “Normalde emlak danışmanı hizmet bedelini almak için hizmeti tamamlamak zorundadır. Ancak bu hususta Yargıtay satıcının vazgeçmesi durumunda, satıcıya komite bedelini ödeme zaruriliği getirmiştir” sözlerini kullandı.