Professional
New member
En epey nüfusa sahip olan vilayet İstanbul gayrimenkul kıymeti konusunda da birfazlaca kentin önünde yer alıyor. Lakin İstanbul’un da kimi semtleri var ki dünyayla uzunluk ölçüşecek düzeyde. Birtakım ilçeler ise son vakit içinderda popülerliğiyle pahalandı ya da pahalanacak.
Yeni gelişen bölgeler süratli pahalanırken, pandemiyle bir arada alışkanlıkların değişmesi konut kesimindeki bedel algısını da değiştirdi. Uzmanlar Hurriyet.com.tr’ye niçinleriyle bir arada kıymetlenen ve pahalanacak İstanbul semtlerini sıraladı.
METREKARE SATIŞ FİYATI 15 BİN 857 TL
Endeksa CEO’su Görkem Öğüt hususla ilgili yaptığı açıklamada İstanbul’un en kıymetli ilçesinin sırasıyla Sarıyer, Beşiktaş, Bakırköy, Kadıköy ve Adalar olduğunu belirtti. Öğüt kelamlarına şu biçimde devam etti :
“Sarıyer’de konutların ortalama metrekare satış fiyatı 15 bin 857 TL, ortalama konut satış fiyatı 2 milyon 466 bin 750 TL ve konut yatırımının geri dönüş müddeti 48 yıl. Beşiktaş’ta ortalama konut metrekare satış fiyatı 14 bin 844 TL, ortalama konut fiyatı 1 milyon 881 bin 628 TL, geri dönüş mühleti 44 yıl. Bakırköy’de ortalama konut metrekare satış fiyatı 12 bin 85 TL, ortalama konut fiyatı 1 milyon 540 bin 80 TL, geri dönüş müddeti 38 yıl. Kadıköy’de ortalama konut metrekare satış fiyatı 11 bin 738 TL, ortalama konut fiyatı 1 milyon 458 bin TL, geri dönüş mühleti 38 yıl. Adalar’da ise ortalama konut metrekare satış fiyatı 11 bin 127 TL, ortalama konut fiyatı 1 milyon 395 bin 380 TL, geri dönüş mühleti 36 yıl.”
EN ÇOK PAHA KAZANAN 5 İLÇE
Öğüt en epey kıymet kazanan ilçelerin yıllık bedel değişimine bakıldığında Adalar, Şile, Büyükçekmece, Sarıyer ve Avcılar olduğunu söz etti. Endeksa datalarına nazaran Adalar’da konutlar son 1 yılda yüzde 51,95 bedel kazandı diyen Öğüt, “Adalar’dan daha sonra en çok paha artışının Şile’de olduğu görülüyor. Şile’de konutların yıllık paha artışı yüzde 51,83 düzeyinde. en çok kıymet artışı olan üçüncü ilçe olan Sarıyer’de ise yıllık paha artışı yüzde 36,97 düzeyinde. Bu bölgelerdeki kıymet artışını pandeminin tesirine bağlayabiliriz. Pandemi niçiniyle konutlarda geçirilen müddetin artması ve uzaktan çalışmanın yaygınlaşması ile kentin kalabalığından uzak, daha sakin, geniş ve yazlık formunda konutların yer aldığı bölgelere talebin arttığını, artan talebin konut fiyatlarını da artırdığını söyleyebiliriz” dedi.
Kentin büyümekte olduğu, yeni konutların yapıldığı ilçelerden Büyükçekmece ve Avcılar’ın birinci 5’e girdiğini tabir eden Öğüt, “Büyükçekmece’de yıllık paha artışı yüzde 37,32, Avcılar’da ise yüzde 36,58 düzeyinde. Bu iki bölge de yeni gelişmekte olduğu için konut metrekare satış meblağları başka ilçelere göre daha uygun ve geri dönüş müddetleri de makul düzeylerde olduğu için bilhassa yatırım için cazip pozisyonda. Bu sebeple de yabancı yatırımcı yahut diğer vilayetlerde yaşayıp İstanbul’da konut yatırımı yapmak isteyenlerin talep gösterdiği bölgeler” sözünde bulundu.
3 İLÇE ÜST SIRALARDA
Görkem Öğüt, kıymet artışına tesir eden ögeleri sıralarken, “Konut metrekare fiyatlarının en yüksek olduğu bölgeler ekseriyetle ulaşımı kolay, merkeze yakın pozisyonda olan bölgeler olur. Önümüzdeki 10 yılda da bir daha Beşiktaş, Bakırköy, Kadıköy bu manada üst sıralarda olmaya devam edecektir. Kıymet artışının en yüksek olduğu yerler ise ekseriyetle yeni gelişmekte olan bölgeler olarak öne çıkar. Yeni gelişmekte olan bölgelerde ulaşım imkanları ve hastane, okul üzere hayat alanları geliştikçe paha artışı görülür. ötürüsıyla kıymet artışı olarak öne çıkacak bölgeler bir daha kentin yeni gelişmekte olan bölgeleri olan Esenyurt, Beylikdüzü, Başakşehir, Arnavutköy, Sultanbeyli, Pendik, Tuzla üzere bölgeler olacaktır” dedi.
“BOĞAZ SINIRI VE DENİZ GÖRÜNÜMÜ İSTİSNALARI BOZABİLİYOR”
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı da en pahalı semtleri sıraladı. Yazıcı, ‘İstanbul ‘u iki başka yakada irdelemek gerekli’ derken, “Avrupa yakasında metrekare fiyatında ; Sarıyer, Beşiktaş, Bakırköy ilçeleri en kıymetli ilçeler. Anadolu yakasında ise; Beykoz, Kadıköy ve Adalar en pahal ilçeler olarak görülüyor. Tabi kimi özel mülkler bilhassa boğaz çizgisi ve deniz görüntüsü sebebi ile istisnaları bozabiliyor” açıklamasında bulundu.
“FİYAT ARTIŞLARI YER YER YÜZDE 100’E KADAR ÇIKABİLİYOR”
‘İstanbul’un genelinde fazlaca önemli bir fiyat artışı gözlemliyoruz. Bu artışlar yer yer yüzde 100’e kadar çıkabiliyor’ açıklamasında bulunan Yazıcı, “Örneğin Beykoz, Sarıyer ve Avcılar’da bunu görüyoruz. Bu ilçeleri Başakşehir, Üsküdar ve Adalar takip ediyor. Artış genel olarak ortalamada yüzde 50 civarlarında. Biroldukca niçini var. Konut imalatı bir ölçü devam ediyorsa da gereksinimin daha altında. Arz ve talep istikrarı bozuldu, inşaat maliyetleri epeyce arttı, yerine koyma maliyeti yüksek, bütün bunlar fiyatları üst çekti. Faiz oranları yüksek olunca konuta yatırım yapmak yerine faizden gelir almak isteyenler ortaya çıktı. Konut sahipleri alternatif maliyetleri düşünüp faiz ölçüsü ile konut fiyatlarını arttırmaya başladı. Bütün bunlar fiyatları üst çekiyor. Aslında İstanbul barınma sıkıntısına hakikat gidiyor” dedi.
“FIRSAT İLÇELER VAR”
10 yılda semtlerin kıymetindeki değişimden bahseden Yazıcı, “Gayrimenkul bakış açısında 10 yıl uzun olmasa da günümüz dinamiklerinin değişim suratı düşünülürse 10 yıl epey uzun bir süre. Artışın nispeten hala epeyce olmadığı fırsat olabilecek ilçeler var. Örneğin bunlar Anadolu yakasında; Ataşehir, Sancaktepe, Maltepe, Çekmeköy. Avrupa yakasında Zeytinburnu, Kağıthane, Küçükçekmece, Güngoren, Esenler. Hepsinde fırsat olmasa da bu ilçeler özelinde yahut ilçelerde projeler özelinde fırsatlar olabilir” dedi.
ARSA ARZI PAHA ARTIŞINI GETİRİYOR
Ege Yapı İdare Şurası Lideri İnanç Kabadayı İstanbul’un ilçelerindeki bedel artışını kıymetlendirdi. Kabadayı, “İstanbul dünyanın en büyük metropollerinden biri olması sebebiyle her ilçesinde paha artışı devam ediyor. Lakin bilhassa merkezi lokasyonlarda arsa arzının az olması sebebiyle bedel artışı her vakit daha fazla olur. Bu bölgeler Avrupa yakasında Fatih, Şişli, Beyoğlu, Beşiktaş ve Bakırköy, Anadolu yakasında ise Kadıköy ve Üsküdar olarak sayılabilir. Merkezi bölgeler haricinde gelişmekte olan ilçeler de kendi ortasında potansiyel barındırıyor. Ulaşım, altyapı, toplumsal donatı ve yapılaşma kalitesi kimi bölgeleri öne çıkarıyor. Bu bölgeler örnek olarak Kağıthane, Göktürk, Ümraniye, Çekmeköy, Ispartakule ve Başakşehir’i sayabiliriz” dedi.
“TÜKETİCİLERİN BEKLENTİLERİ DEĞİŞTİ”
Tüketicilerin konut beklentilerindeki değişimden de bahseden Kabadayı, “Pandemi süreci tüketicilerin konuttan beklentilerini de değiştirdi. Online çalışma modelinin yaygınlaşması, balkon, teras ve bahçe üzere alanların değeri daha net anlaşıldı, parklara yeşil alanlara komşu olan konutlar daha epey tercih edilir hale geldi. Zelzeleye güçlü, ulaşım akslarına kolay ulaşımın olduğu, araca gereksinim olmadan spor ve kültürel aktivitelerin yapılabildiği ilçeler önümüzdeki senelerda yatırımcılarına daha fazla katma kıymet sağlayacaktır” açıklamasında bulundu.
Yeni gelişen bölgeler süratli pahalanırken, pandemiyle bir arada alışkanlıkların değişmesi konut kesimindeki bedel algısını da değiştirdi. Uzmanlar Hurriyet.com.tr’ye niçinleriyle bir arada kıymetlenen ve pahalanacak İstanbul semtlerini sıraladı.
METREKARE SATIŞ FİYATI 15 BİN 857 TL
Endeksa CEO’su Görkem Öğüt hususla ilgili yaptığı açıklamada İstanbul’un en kıymetli ilçesinin sırasıyla Sarıyer, Beşiktaş, Bakırköy, Kadıköy ve Adalar olduğunu belirtti. Öğüt kelamlarına şu biçimde devam etti :
“Sarıyer’de konutların ortalama metrekare satış fiyatı 15 bin 857 TL, ortalama konut satış fiyatı 2 milyon 466 bin 750 TL ve konut yatırımının geri dönüş müddeti 48 yıl. Beşiktaş’ta ortalama konut metrekare satış fiyatı 14 bin 844 TL, ortalama konut fiyatı 1 milyon 881 bin 628 TL, geri dönüş mühleti 44 yıl. Bakırköy’de ortalama konut metrekare satış fiyatı 12 bin 85 TL, ortalama konut fiyatı 1 milyon 540 bin 80 TL, geri dönüş müddeti 38 yıl. Kadıköy’de ortalama konut metrekare satış fiyatı 11 bin 738 TL, ortalama konut fiyatı 1 milyon 458 bin TL, geri dönüş mühleti 38 yıl. Adalar’da ise ortalama konut metrekare satış fiyatı 11 bin 127 TL, ortalama konut fiyatı 1 milyon 395 bin 380 TL, geri dönüş mühleti 36 yıl.”
EN ÇOK PAHA KAZANAN 5 İLÇE
Öğüt en epey kıymet kazanan ilçelerin yıllık bedel değişimine bakıldığında Adalar, Şile, Büyükçekmece, Sarıyer ve Avcılar olduğunu söz etti. Endeksa datalarına nazaran Adalar’da konutlar son 1 yılda yüzde 51,95 bedel kazandı diyen Öğüt, “Adalar’dan daha sonra en çok paha artışının Şile’de olduğu görülüyor. Şile’de konutların yıllık paha artışı yüzde 51,83 düzeyinde. en çok kıymet artışı olan üçüncü ilçe olan Sarıyer’de ise yıllık paha artışı yüzde 36,97 düzeyinde. Bu bölgelerdeki kıymet artışını pandeminin tesirine bağlayabiliriz. Pandemi niçiniyle konutlarda geçirilen müddetin artması ve uzaktan çalışmanın yaygınlaşması ile kentin kalabalığından uzak, daha sakin, geniş ve yazlık formunda konutların yer aldığı bölgelere talebin arttığını, artan talebin konut fiyatlarını da artırdığını söyleyebiliriz” dedi.
Kentin büyümekte olduğu, yeni konutların yapıldığı ilçelerden Büyükçekmece ve Avcılar’ın birinci 5’e girdiğini tabir eden Öğüt, “Büyükçekmece’de yıllık paha artışı yüzde 37,32, Avcılar’da ise yüzde 36,58 düzeyinde. Bu iki bölge de yeni gelişmekte olduğu için konut metrekare satış meblağları başka ilçelere göre daha uygun ve geri dönüş müddetleri de makul düzeylerde olduğu için bilhassa yatırım için cazip pozisyonda. Bu sebeple de yabancı yatırımcı yahut diğer vilayetlerde yaşayıp İstanbul’da konut yatırımı yapmak isteyenlerin talep gösterdiği bölgeler” sözünde bulundu.
3 İLÇE ÜST SIRALARDA
Görkem Öğüt, kıymet artışına tesir eden ögeleri sıralarken, “Konut metrekare fiyatlarının en yüksek olduğu bölgeler ekseriyetle ulaşımı kolay, merkeze yakın pozisyonda olan bölgeler olur. Önümüzdeki 10 yılda da bir daha Beşiktaş, Bakırköy, Kadıköy bu manada üst sıralarda olmaya devam edecektir. Kıymet artışının en yüksek olduğu yerler ise ekseriyetle yeni gelişmekte olan bölgeler olarak öne çıkar. Yeni gelişmekte olan bölgelerde ulaşım imkanları ve hastane, okul üzere hayat alanları geliştikçe paha artışı görülür. ötürüsıyla kıymet artışı olarak öne çıkacak bölgeler bir daha kentin yeni gelişmekte olan bölgeleri olan Esenyurt, Beylikdüzü, Başakşehir, Arnavutköy, Sultanbeyli, Pendik, Tuzla üzere bölgeler olacaktır” dedi.
“BOĞAZ SINIRI VE DENİZ GÖRÜNÜMÜ İSTİSNALARI BOZABİLİYOR”
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı da en pahalı semtleri sıraladı. Yazıcı, ‘İstanbul ‘u iki başka yakada irdelemek gerekli’ derken, “Avrupa yakasında metrekare fiyatında ; Sarıyer, Beşiktaş, Bakırköy ilçeleri en kıymetli ilçeler. Anadolu yakasında ise; Beykoz, Kadıköy ve Adalar en pahal ilçeler olarak görülüyor. Tabi kimi özel mülkler bilhassa boğaz çizgisi ve deniz görüntüsü sebebi ile istisnaları bozabiliyor” açıklamasında bulundu.
“FİYAT ARTIŞLARI YER YER YÜZDE 100’E KADAR ÇIKABİLİYOR”
‘İstanbul’un genelinde fazlaca önemli bir fiyat artışı gözlemliyoruz. Bu artışlar yer yer yüzde 100’e kadar çıkabiliyor’ açıklamasında bulunan Yazıcı, “Örneğin Beykoz, Sarıyer ve Avcılar’da bunu görüyoruz. Bu ilçeleri Başakşehir, Üsküdar ve Adalar takip ediyor. Artış genel olarak ortalamada yüzde 50 civarlarında. Biroldukca niçini var. Konut imalatı bir ölçü devam ediyorsa da gereksinimin daha altında. Arz ve talep istikrarı bozuldu, inşaat maliyetleri epeyce arttı, yerine koyma maliyeti yüksek, bütün bunlar fiyatları üst çekti. Faiz oranları yüksek olunca konuta yatırım yapmak yerine faizden gelir almak isteyenler ortaya çıktı. Konut sahipleri alternatif maliyetleri düşünüp faiz ölçüsü ile konut fiyatlarını arttırmaya başladı. Bütün bunlar fiyatları üst çekiyor. Aslında İstanbul barınma sıkıntısına hakikat gidiyor” dedi.
“FIRSAT İLÇELER VAR”
10 yılda semtlerin kıymetindeki değişimden bahseden Yazıcı, “Gayrimenkul bakış açısında 10 yıl uzun olmasa da günümüz dinamiklerinin değişim suratı düşünülürse 10 yıl epey uzun bir süre. Artışın nispeten hala epeyce olmadığı fırsat olabilecek ilçeler var. Örneğin bunlar Anadolu yakasında; Ataşehir, Sancaktepe, Maltepe, Çekmeköy. Avrupa yakasında Zeytinburnu, Kağıthane, Küçükçekmece, Güngoren, Esenler. Hepsinde fırsat olmasa da bu ilçeler özelinde yahut ilçelerde projeler özelinde fırsatlar olabilir” dedi.
ARSA ARZI PAHA ARTIŞINI GETİRİYOR
Ege Yapı İdare Şurası Lideri İnanç Kabadayı İstanbul’un ilçelerindeki bedel artışını kıymetlendirdi. Kabadayı, “İstanbul dünyanın en büyük metropollerinden biri olması sebebiyle her ilçesinde paha artışı devam ediyor. Lakin bilhassa merkezi lokasyonlarda arsa arzının az olması sebebiyle bedel artışı her vakit daha fazla olur. Bu bölgeler Avrupa yakasında Fatih, Şişli, Beyoğlu, Beşiktaş ve Bakırköy, Anadolu yakasında ise Kadıköy ve Üsküdar olarak sayılabilir. Merkezi bölgeler haricinde gelişmekte olan ilçeler de kendi ortasında potansiyel barındırıyor. Ulaşım, altyapı, toplumsal donatı ve yapılaşma kalitesi kimi bölgeleri öne çıkarıyor. Bu bölgeler örnek olarak Kağıthane, Göktürk, Ümraniye, Çekmeköy, Ispartakule ve Başakşehir’i sayabiliriz” dedi.
“TÜKETİCİLERİN BEKLENTİLERİ DEĞİŞTİ”
Tüketicilerin konut beklentilerindeki değişimden de bahseden Kabadayı, “Pandemi süreci tüketicilerin konuttan beklentilerini de değiştirdi. Online çalışma modelinin yaygınlaşması, balkon, teras ve bahçe üzere alanların değeri daha net anlaşıldı, parklara yeşil alanlara komşu olan konutlar daha epey tercih edilir hale geldi. Zelzeleye güçlü, ulaşım akslarına kolay ulaşımın olduğu, araca gereksinim olmadan spor ve kültürel aktivitelerin yapılabildiği ilçeler önümüzdeki senelerda yatırımcılarına daha fazla katma kıymet sağlayacaktır” açıklamasında bulundu.